법원경매는 ‘빚’에서 시작된다고 말씀드렸었는데요. 채권자가”내 돈을 갚지 않으니, 부동산을 팔아주세요”라고 말하면 법원은 합당 여부를 판단합니다.
1. 경매 시작(1) 은행이 근저당권을 설정한 채권자라면 대출 받을 때 서명했으므로, 임의경매가 시작됩니다.
(2) 개인이라면 소송 판결을 받아 경매 신청을 넣어야 하는데, 이를 강제경매라고 합니다.
임의경매가 됐든, 강제경매가 됐든 어차피 입찰자 입장에서 크게 상관없는 개시 절차들입니다.
법원은 경매진행을 결정하게 되면, 먼저 압류합니다.
부동산은 소유자가 함부로 처리하지 못하게끔 막는거죠.다음으로, 조사 내역(현황조사서·감정평가서·매각물건명세서) 3가지를 법원경매정보 사이트에 개시합니다.
대한민국 법원 법원경매정보 사이트 링크(https://www.courtauction.go.kr/)입니다.
매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 클릭하면 내용을 무료로 볼 수 있습니다.
현황조사서 : 기본정보/부동산현황/점유관계조사서/임대차관계조사서 등으로 구성감정평가서 : 감정가 책정매각물건명세서 : 집주인 or 임차인이 사는지, 전월세계약 내용 기재, 첫 입찰기일 1주일 전 개시-> 많은 사람들이 사용하고 있는 유료경매사이트(스피드옥션, 굿옥션, 지지옥션 등) 정보는 대법원 내용입니다.
대법원 정보는 무료이지만 추가 서류열람은 유료입니다.
기본적 권리분석도 해주는 유료사이트를 이용하는 이유죠.
2. 배당요구종기일 배당요구종기일이란, 채무자에게 채권을 갖고 있는 이해관계인이 채권신고를 할 수 있는 기간입니다.
채권자들은 배당요구종기일 안으로 본인이 받아야 할 돈을 신고해야 합니다.
경매집행에 필요한 비용은 경매를 신청하는 사람이 미리 납부하는데, 이 비용은 배당할 때 가장 최우선 순위입니다.
경매에서 말하는 배당은, 경매물건 낙찰 후 이해관계자들에게 돈을 나눠주는 행위로 보시면 편할 거 같습니다.
3. 입찰경매기일이 도달하며 관할 법원에서 경매가 시작됩니다.
입찰자가 없으면 그 물건은 유찰이 되고, 약 한 달 후 다시 경매일자가 정해집니다.
이때 감정가격보다 20~30% 저렴한 금액으로 최저가격이 정해집니다.
패찰되면 바로 입찰보증금을 반환받고, 낙찰되면 낙찰영수증을 챙기시면 됩니다.
패찰은 입찰 금액으로 적어낸 가격이 낮아 낙찰되지 못하는 상황을 의미합니다.
경매기일 7월 26일날, 한 차례 유찰되면서 20% 최저매각가격이 하향 조정되었다.
아마 위 경매 물건은 아파트(초역세권)임에도 불구, 감정평가가 부동산 불장이었던 작년 7월쯤에 이뤄졌습니다.
따라서 현재 금리상승 등의 이유로 부동산 가격이 떨어지고 있어 15억4,500만원을 적어낸 입찰자는 없었습니다.
현재 매매호가와 2022년 실거래가를 같은 평형대와 비슷한 층수로 찾아봤는데요. 매매호가는 15.2억에서 17.5억까지 나와 있습니다.
올해 3월 13층이 15억6,000만원에 거래 됐습니다.
지난해 16억원대 초반이었음을 감안할 때, 소폭 빠졌네요. 이번 달 30일에 있는 매각기일은 최저매각가격이 12억원대로 하향 조정됐는데요. 마포 최대 핵심지역에 위치한 아파트이기 때문에 권리관계가 그렇게 복잡하지 않다면 낙찰이 이뤄지지 않을까요.
국토교통부 기준 매매 실거래가로, 올해 3월 15억6,000만원에 거래된 사례가 존재합니다.
시간이 되면 직접 법원경매 현장에도 가보려고 하는데, 이 물건을 보러 갈 수 있으면 가보겠습니다.
못 가보더라도 어떻게 되는지는 향후 블로그에 업로드 하도록 하겠습니다.
4. 낙찰가장 높은 금액을 적어낸 입찰자에게 낙찰되면 집행관은 최고가매수인을 말합니다.
차순위매수신고자도 물어보는데, 최고가매수인(낙찰자)이 잔금을 납부하지 못했을 때 다음 차순위자입니다.
이때 흔히들 착각하실 수 있는 게, 차순위자는 2등 한 사람을 의미하는 것이 아닙니다.
낙찰금액에서 입찰보증금액을 뺀 금액보다 높게 적어낸 사람이라면 누구나 가능합니다.
일례로, 감정가 3억원이고 입찰보증금이 10%(3,000만원)라고 가정해 봅시다.
낙찰가가 3억5,000만원이며, 차순위매수신고인은 3억2,000만원 이상 적어낸 사람 누구나 가능합니다.
여기서 3억2,000만원은 낙찰가(3억5,000만원)에서 입찰보증금(3,000만원)을 뺀 값입니다.
5. 배당낙찰 후 1주일 정도 지나면 매각허가결정이 떨어집니다.
만약 이해관계 당사자들 중에서 이의를 제기하고 싶은 사람이 있으면, 1주일 안에 매각불허가신청을 해야 합니다.
낙찰받은 후 매각허가결정이 떨어지기 7일 전 신청해야 합니다.
낙찰자가 잔금납입을 하지 못하면 보증금을 몰수당하고, 몰수당한 보증금은 배당금에 합해집니다.
잔금납부한 뒤 약 4주 후 배당기일이 확정됩니다.
배당을 하고 나면 법원 경매일정은 종결됩니다.
용산구 효창공원앞역 근처 경의선숲길공원에서 바라본 ‘길’ 6. 명도배당으로 법원의 일은 끝나지만, 낙찰자는 명도 작업이 남아 있습니다.
명도란, 부동산을 점유하고 있는 집주인 혹은 임차인에게 최종적으로 물건을 넘겨받는 일입니다.
명도 절차에 진입하면 물건번호는 ‘타경’이 아닌 ‘타인’으로 바뀝니다.
미팅 차 방문했던 파르나스타워에서 바라본 아파트단지, 그 사이로 우뚝 솟은 롯데월드타워가 보입니다.